Articol preluat din Revista Ferma

Legea privind vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole din extravilan a fost promulgată în 5 martie 2014, de către președintele Traian Băsescu, și va intra în vigoare în 30 de zile după publicarea în Monitorul Oficial. Normele metodologice vor fi emise în 7 zile de la data intrării în vigoare a legii. Până la publicarea normelor metodologice, se aplică regulile de drept comun

Legea se va aplica atât persoanelor fizice, cât și juridice cu naționalitate română, ale unui stat membru UE, ale statelor parte la Acordul privind Spațiul Economic European (ASEE) și a Confederației Elvețiene. Persoanele fizice și juridice din state terțe vor putea cumpăra teren agricol în România în condiții de reciprocitate.

Drept de preempțiune vor avea, în această ordine, la preț și în condiții egale, coproprietarii, arendașii – doar dacă au un contract de arendă valabil la data afișării ofertei de vânzare, proprietarii vecini și Statul român, prin ADS. Tranzacțiile cu terenuri agricole se vor face și cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Codul Civil.

„Accesul străinilor nu este limitat, ori asta am vrut în primul rând, pentru că suntem pe o piață inegală: ei vin cu fonduri, noi abia ieșim din fașă”, ne-a declarat Laurențiu Baciu, președintele LAPAR, care crede că legea este greoaie și mai mult încurcă agricultorii. Președintele LAPAR consideră că nu s-a luat în calcul nici faptul că pentru multe terenuri nu există cadastru și nici nu este făcută succesiunea care, în unele cazuri, vor costa mai mult decât valoarea terenului, așa că „o să se vândă teren în România cu zapiscă de mână, ca în anii ‘50”.

Avocatul Dan Borbely, coordonatorul Departamentului de Drept Imobiliar al Casei de avocatură Țuca Zbârcea & Asociații, spune că suprafața cadastrată este de numai 9 la sută în zona rurală și recunoaște că legea va crea anumite probleme, dar Statul român va trebui să rezolve problema cadastrului.

„Necesitatea cadastrării terenurilor agricole este impusă chiar de prevederile noului Cod Civil, precum și faptul că acordul de parteneriat cu UE pentru perioada 2014-2020 stabilește clar necesitatea susținerii prin fonduri europene a procedurii de cadastrare a terenurilor agricole din România în vederea asigurării siguranței acestor tranzacții”, a spus Borbely la Conferința „Zilele Agriculturii Românești” organizată de BusinessMark în februarie 2014.

Ministrul Agriculturii spune că încă de anul trecut există 500 de mii de euro din fonduri europene pentru realizarea cadastrului și declara, recent, că procesul de cadastrare ar putea începe la finalul acestui an la nivel național. Proiectul de Lege care prevede ca prima intabulare a terenurilor agricole și forestiere să fie gratuită, adoptat de Senat încă din vara lui 2013, stă tot de atunci la Camera Deputaților.

Pe lângă problema cadastrului, care va face dificilă tranzacționarea terenurilor agricole, avocatul Dan Borbely a mai avertizat că termenele de realizare ale tranzacției sunt foarte scurte, iar condiția de reciprocitate impusă persoanelor fizice și juridice din state terțe va fi aproape imposibil de pus în practică. „E o lucrare de doctorat ca să vinzi sau ca să cumperi o bucată de pământ”, spune și președintele LAPAR, Laurențiu Baciu.

Cum se desfășoară tranzacția?

Vânzătorul înregistrează, la primăria din raza unității administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere de afișare a ofertei de vânzare a terenului, în vederea înștiințării preemptorilor și oferta de vânzare. În termen de o zi, primăria trebuie să afișeze timp de 30 de zile oferta de vânzare la sediul său și, după caz, pe pagina sa de internet.

Primăria are, de asemenea, obligația ca în trei zile lucrătoare să transmită MADR lista preemptorilor și copii ale cererii de afișare, ale ofertei de vânzare și ale documentelor de proprietate a vânzătorului. În trei zile lucrătoare, MADR, respectiv direcțiile agricole județene, au obligația să afișeze pe site-urile proprii oferta de vânzare, timp de 15 zile.

Preemptorii trebuie să anunțe în scris intenția de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei și să o înregistreze la primăria unde a fost afișată. În 24 de ore, primăria va afișa acceptarea ofertei de vânzare, pe care o va trimite pentru afișare și către MADR. Dacă mai mulți preemptori de rang diferit își manifestă în scris intenția de cumpărare, la același preț și în aceleași condiții, vânzătorul va alege preemptorul, potențial cumpărător, respectând ordinea de preempțiune, și va comunica numele acestuia primăriei.

Dacă mai mulți preemptori de același rang își manifestă în scris intenția de cumpărare și nici un alt preemptor de rang superior nu a acceptat oferta, vânzătorul va alege preemptorul și va comunica primăriei numele acestuia.

Dacă un preemptor de rang inferior oferă un preț superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalți preemptori de rang superior care acceptă oferta, vânzătorul poate relua procedura, cu înregistrarea ofertei de vânzare cu acest preț, cu preemptorii de rang superior. Procedura se va desfășura o singură dată, în 10 zile de la împlinirea termenului de 30 de zile. La expirarea celor 10 zile, vânzătorul va comunica primăriei numele preemptorului.

În trei zile lucrătoare de la comunicarea preemptorilor, primăria va transmite MADR datele preemptorului ales, potențial cumpărător, pentru verificarea îndeplinirii condițiilor legale. Verificările pot dura maxim 5 zile de la primirea documentelor.

Avizele pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau pronunțarea unei hotărâri judecătorești de către instanță, care ține loc de contract,vor fi emise de către direcțiile agricole județene pentru terenuri sub 30 ha, iar pentru terenuri peste 30 ha, de către MADR, în 2 zile lucrătoare de la expirarea termenului prevăzut pentru verificare.

Dacă în 30 de zile nici un preemptor nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, vânzarea este liberă, iar vânzătorul trebuie să înștiințeze în scris primăria. Vânzarea liberă nu se poate face însă la un preț mai mic ori în condiții mai avantajoase decât cele din oferta de vânzare. În acest caz, nu este necesară emiterea avizului de către MADR, iar contractul se încheie pe baza adeverinței eliberate de primărie.

Violeta Mâţ